В современных реалиях кадастровая стоимость недвижимости является основой для расчета любых связанных с ней платежей: начиная от налогов и арендной платы за землю и заканчивая стоимостью при продаже. Именно поэтому высокая кадастровая стоимость зачастую является основным фактором, повышающим размер налога на недвижимость и тормозящим развитие экономики в целых регионах. Однако, кадастровая стоимость объекта, рассчитанная в ходе государственной кадастровой оценки, не является истиной в последней инстанции и, при наличии определенных оснований и правильном подходе, вы всегда можете оспорить ее в свою пользу.
Основания для оспаривания кадастровой стоимости
Согласно статье 24.18 Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», право на пересмотр кадастровой стоимости имеют как юридические так и физические лица в случае, если результаты государственной кадастровой оценки затрагивают права и обязанности этих лиц. При этом, первое и главное условие, благодаря которому оспаривание кадастровой оценки становится возможным — это наличие имущественных отношений с ее объектом, означающее, что инициатор оспаривания должен быть собственником или арендатором рассматриваемой недвижимости. В случае соблюдения данного условия, вы имеете право на оспаривание кадастровой стоимости, если:
- При определении кадастровой стоимости объекта были использованы недостоверные сведения;
- Рыночная стоимость объекта на момент проведения государственной оценки значительно отличалась от кадастровой.
Когда нужно оспаривать кадастровую стоимость недвижимости?
Очевидно, что главной причиной пересмотра кадастровой стоимости служит значительная экономия при дальнейшей уплате налогов. Однако, чтобы понять, насколько вам необходимо обжалование кадастровой стоимости объекта, следует заранее определить возможные налоговые и другие выгоды от данной процедуры, ответив на следующие вопросы:
- Действительно ли кадастровая стоимость объекта значительно отличается от рыночной? Несмотря на то, что государственная кадастровая оценка — довольно “топорная” процедура, не учитывающая множество специфических факторов, может получиться так, что ее результаты вполне адекватны и соответствуют действительности. В этом случае оспаривание кадастровой стоимости может не принести существенной выгоды, особенно с учетом затрат на его проведение.
- Используется ли кадастровая стоимость при налогообложении конкретно вашего объекта? На данный момент кадастровая стоимость влияет на расчет налогов на имущество, землю и доходы от продажи недвижимости. Однако, в случае, если недвижимость выставляется на продажу по цене, меньшей, чем произведение кадастровой стоимости объекта и коэффициента расчетной стоимости, налог на доходы от продажи данного объекта вычисляется именно на основании расчетной стоимости, а не кадастровой. Поэтому, когда в отношение объекта недвижимости уже установлена кадастровая стоимость, но при этом она никак не влияет на расчет налога, суды вправе отказать в ее пересмотре.
- На какой период времени будут распространяться выгоды от успешного оспаривания кадастровой стоимости объекта? Результаты государственной кадастровой оценки регулярно пересматриваются — не чаще одного раза в три года(или в 2 года для городов федерального значения), но и не реже одного раза в пять лет. И после каждого такого пересмотра необходимо будет заново оспаривать кадастровую стоимость. Поэтому, планируя обжаловать результаты кадастровой оценки, очень важно учитывать дату следующего пересмотра, а также тот факт, что оспоренная кадастровая стоимость устанавливается по состоянию на год подачи заявления об оспаривании и последующие годы до повторного оспаривания.
- Имеются ли какие-либо факторы, способные осложнить процесс оспаривания? Такие факторы, как правило, очень специфичны, но их наличие способно превратить оспаривание кадастровой оценки недвижимости из простой и отлаженной процедуры в напрасный труд. Например, в случае объединения или разделения участков, процесс оспаривания их кадастровой стоимости может осложниться.
Если, отвечая на данные вопросы, вы убедились в целесообразности обжалования результатов кадастровой оценки и отсутствии каких-либо останавливающих факторов, значит пришла пора узнать, как именно происходит оспаривание.
Способы оспаривания кадастровой стоимости
Всего существует два способа оспаривания кадастровой стоимости недвижимости: в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и через суд. И, как это часто бывает, каждый из них обладает своими плюсами и минусами.
Преимущества оспаривания в комиссии по сравнению с обращением в суд:
- Временные затраты на рассмотрение спора существенно меньше, чем в суде(один месяц против двух с возможностью продления). Разумеется, если рассмотрение спора в комиссии закончится положительным решением, т.е. В вашу пользу;
- Отсутствие судебных расходов, таких как оплата госпошлины или судебной экспертизы;
- Наличие возможности оспорить вердикт комиссии в суде. Однако, стоит помнить, что тем же правом обладают и местные власти в случае, если их не устроит решение комиссии в пользу физического или юридического лица.
Преимущества обжалования кадастровой стоимости в суде по сравнению с оспариванием в комиссии:
- Суды удовлетворяют заявления об оспаривании кадастровой стоимости несколько чаще, чем комиссии;
- Возможность отнесения судебных издержек на проигравшую сторону в случае положительного решения об оспаривании;
- Выгода от пересмотра кадастровой стоимости в суде, как правило, выше, чем в комиссии. При этом важно понимать, что суд редко полагается на предоставленные отчеты независимых оценщиков и, в большинстве случаев, назначает судебную экспертизу.
В заключение нельзя не сказать, что оспаривание кадастровой стоимости недвижимости всегда нужно поручать профессионалам. Грамотный подход специалистов к оспариванию кадастровой стоимости как в комиссии, так и в суде, является залогом успешного завершения всего процесса и приближает вероятность положительного решения практически к 100%. Выгоду же нужно искать не в экономии на услугах, а в уровне снижения и чистой экономии, которая зависит не столько от цен за услуги, сколько от мастерства профессионалов и степени превышения кадастровой стоимости над справедливой(рыночной) стоимостью.