Доходный подход и его методы

Один из трех подходов, используемых в оценочной деятельности, доходный — представляет собой комплекс оценочных методов, согласно которым актуальная рыночная стоимость объекта определяется как совокупность доходов, ожидаемых в будущем от его эксплуатации. Всего доходный подход предполагает три метода:

 

  • Метод дисконтирования будущих денежных потоков;
  • Метод капитализации;
  • И метод равноэффективного функционального аналога.

 

При помощи них осуществляется комплексная оценка приносящей доход коммерческой недвижимости и иного имущества, которая особенно необходима при определении рыночной стоимости целых систем объектов коммерческого назначения, таких как заводы, автопарки или иные предприятия.

Дисконтирование доходов

Начнем рассмотрение доходного подхода с метода дисконтирования. Данный термин означает удешевление предполагаемых доходов по отношению к нынешним ввиду действия самых различных факторов: начиная от естественной инфляции и заканчивая форс-мажорными обстоятельствами. Применение метода дисконтирования денежных потоков подразумевает, что ожидаемые в дальнейшем доходы от предприятия(или любого другого объекта оценки) по объективным причинам могут существенно отличаться от текущих. Поскольку в точности предугадать динамику изменения уровня доходов практически невозможно, оценка через дисконтирование не может претендовать на абсолютную точность результата, однако, благодаря проводимому в ходе применения данного метода финансового анализа, в большинстве случаев итоги оценки оказываются более, чем адекватными.

 

Расчет рыночной стоимости имущества в соответствии с методом дисконтирования денежных потоков проходит в пять этапов:

 

  • Сначала необходимо выбрать показатель для последующего дисконтирования. Выбор осуществляется из трех величин: прибыли первого отчетного года, прибыли первого прогнозного года или среднего размера денежного потока за ближайшие отчетные годы;
  • Далее идет расчет ставки дисконтирования — ожидаемой на дату проведения оценки ставки дохода, полученной в случае инвестирования в аналогичные коммерческие объекты;
  • Затем определяется предварительная стоимость оцениваемого объекта;
  • После — из общего дохода объекта вычленяется доход, приходящийся на недвижимость;
  • В итоге, на основании полученных данных формируется конечная рыночная стоимость объекта, фиксируемая в отчете об оценке.

Капитализация доходов

Метод прямой капитализации дохода задействуется при оценке объектов, чей уровень чистых доходов в дальнейшем не должен сильно отличаться от текущих. Другими словами, оцениваемый бизнес по всем прогнозам должен показывать стабильный рост. Ключевая величина, на основании которой проводится оценка по данному методу — это коэффициент капитализации, представляющий собой разницу между ставкой дисконтирования и предполагаемыми темпами роста денежного потока. Рыночная стоимость объекта в соответствии с методом капитализации определяется отношением репрезентативной величины доходов к коэффициенту капитализации.

Метод равноэффективного функционального анализа

Последний из рассматриваемых методов доходного подхода — метод равноэффективного функционального анализа. При помощи него становится возможным определение стоимости объекта без расчета его чистого дохода. В качестве функционального аналога, на основании стоимости которого вычисляется рыночная стоимость оцениваемого имущества, может выступать любой объект, выполняющих схожие с ним функции. При этом они не должны быть максимально идентичными, как в случае со сравнительным подходом, и могут отличаться по некоторым параметрам. Больше всего данный метод подходит для оценки оборудования, являющегося частью какой-либо производственной цепочки.

Плюсы и минусы

В заключение стоит сказать о преимуществах и недостатках доходного подхода. Его применение сильно упрощает оценку целого комплекса объектов и почти всегда оборачивает результаты оценки в пользу покупателя или инвестора. Однако, недостаточная точность оценки ввиду возможного использования недостоверной финансовой информации и трудности в определении величины дохода на ту или иную составляющую оцениваемого объекта, могут помешать применению данного подхода в некоторых случаях. Кроме того, не стоит забывать, что доходный подход применим только к имуществу, способному приносить доход.