Государственная кадастровая оценка

Каждому, кому доводилось осуществлять куплю-продажу земельного участка или платить налог на землю, знакомо понятие кадастровой стоимости. В большинстве случаев кадастровая стоимость коммерческой недвижимости является чрезмерно завышенной, что существенно увеличивает стоимость земли и объектов капитального строительства, величину налога на недвижимость и землю, а также арендную плату. Чтобы понять, почему кадастровая стоимость зачастую бывает необоснованно высокой, необходимо разобраться в порядке проведения и особенностях государственной кадастровой оценки.

Кадастровая оценка: что это такое и каковы ее цели?

Начнем с определения государственного земельного кадастра. По сути своей — это структурированный реестр всех земельных участков в России, содержащий в себе их подробное описание, подтвержденное сопроводительной документацией. Наличие такой централизованной и всеобъемлющей базы данных позволяет не только  избежать множество нарушений в земельно-правовых отношениях, но и отслеживать тенденции целевого использования земли и строений. Но, разумеется, основная цель государственного кадастра заключается в создании подробного перечня стоимости земельных участков, которой можно будет оперировать при осуществлении купли-продажи. Именно в целях выяснения и последующего занесения в кадастр стоимости земли и размещенных на ней объектов, проводится государственная кадастровая оценка.

Какие задачи призван решить официальный реестр стоимости земельных участков? В первую очередь, это необходимо для государственного бюджета и одной из основных статей его пополнения, а именно — налогов. Четко установленная кадастровая стоимость позволяет не только максимально точно рассчитать земельные налоги но и осуществлять прогнозирование налоговых сборов на годы вперед.

Еще одна функция кадастра официальных сведений о стоимости земли и объектов капитального строительства — оптимизация управления недвижимостью на уровне субъектов РФ. Распределение участков между потенциальными собственниками, целевое назначение земли и зданий, выдача разрешения на строительство. Все эти операции местным властям будет удобнее осуществлять при наличии единого реестра земельных участков.

Ну и конечно же, любой объект недвижимости может быть предметом сделки между частными лицами. А значит, наличие официально зафиксированной кадастровой стоимости позволяет владельцу участка оперировать ей при продаже, передаче в аренду или каких-либо еще экономических операциях с землей и строениями, ведь именно кадастровая стоимость является стартовой при выставлении недвижимости на торги.

Порядок проведения и особенности государственной кадастровой оценки

На данный момент кадастровая оценка земель и объектов капитального строительства находится в ведении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, так же известной как Росреестр. Однако, в 2017 году вступил в силу Федеральный закон № 237-ФЗ, согласно которому полномочиями по кадастровой оценке наделяются государственные бюджетные учреждения, а значит весь контроль за деятельностью данных госорганизаций будет возложен региональные власти. Новые правила оценки должны вступить в силу уже в 2020 году, но по желанию местных властей некоторые субъекты федерации могут начать оценивать по-новому уже в 2018 году.

Государственная кадастровая оценка земель и размещенных на ней сооружений  проводится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет. В этом правиле есть только одно исключение — в крупнейших городах страны, а именно Москве и Санкт-Петербурге, обязательная кадастровая оценка должна проводиться не реже одного раза в три года. Данная процедура осуществляется одновременно для всех земельных участков и строений, расположенных в пределах отдельно взятой административно-территориальной единицы. Важно понимать, что в процессе государственной кадастровой оценки, определяется стоимость не только земли, но и размещенных на ней объектов капитального строительства. Поскольку по закону любые строения считаются неотделимой частью земли, итоговая кадастровая стоимость представляет собой сумму стоимости участка и находящегося на его территории здания.

Начинается государственная оценка с решения о ее проведении, а также формирования списка участков, в отношении которых она будет осуществлена. Осуществление данной задачи законодательно возложено на соответствующие органы в каждом субъекте федерации. После этого оцениваемая территория делится на зоны, причем принадлежность участка к той или иной зоне способна сильно повлиять на результаты кадастровой оценки. Это связано с тем, что разные зоны могут различаться по целевому назначению земель, что сильно влияет на ценность земли и строений. В целом, процедура государственной кадастровой оценки предполагает следующие этапы:

  • Сбор необходимой информации. В данный этап входит изучение регионального рынка недвижимости, сравнительный анализ цен на объекты самого разного целевого назначения, разбор законодательных нюансов, а также судебной практики по данному вопросу;
  • Зонирование оцениваемой территории;
  • Определение и подтверждение показателей стоимости, используемых при оценке;
  • Оценка стоимости каждого конкретного участка в пределах определенной зоны;
  • Оформление результатов кадастровой оценки с последующим внесением в госреестр;

Но, наличие четко определенного порядка проведения оценки не отменяет некоторых особенностей проведения данной процедуры. Говоря о государственной кадастровой оценке, очень важно учитывать целевое назначение оцениваемой земли и строений. Например, кадастровая оценка населенных пунктов осуществляется, как правило, с применением сравнительного подхода к оценке, то есть на основании статистических данных по рыночным ценам на аналогичные объекты. Однако, та же самая процедура, но уже в отношение объектов сельскохозяйственного назначения, требует применения доходного подхода, ведь одним из главных параметров, влияющих на стоимость, является показатель рентного дохода. Такие моменты регулярно встречаются в сфере оценки и именно они зачастую оказывают существенное влияние на кадастровую стоимость объекта.

В итоге, несмотря на наличие четко определенного порядка оценки и всеобъемлющую правовую базу, на основании которой она проводится, на практике результаты государственной оценки земель и объектов капитального строительства населенных пунктов зачастую оказываются необоснованно завышенными. Высокая кадастровая стоимость сильно увеличивает налоги на землю и имущество, а также арендную плату, так как базой для их исчисления служит та самая кадастровая стоимость объектов, определенная в ходе государственной кадастровой оценки. А высокая налоговая нагрузка, в свою очередь, значительно снижает рентабельность коммерческой недвижимости, поэтому, если вы не согласны с результатами государственной кадастровой оценки, самым верным вариантом будет оспаривание кадастровой стоимости в комиссии о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости и суде. Данные дела имеют хорошие перспективы и при грамотном выборе специалистов по оспариванию, в большинстве случаев принимается решение о пересмотре кадастровой стоимости в сторону ее существенного уменьшения.