Языков Анатолий Аркадьевич
член СРО «Российское общество оценщиков»
судебный эксперт
учредитель, директор компании «Профессиональная оценка»
В начале октября прошел семинар «Актуальные проблемы правового регулирования и практики оспаривания кадастровой стоимости в регионах Российской Федерации». Это был второй семинар, когда на площадке Российского государственного университета правосудия лицом к лицу вошлись оценщики и судьи. Польза от этих встреч несомненна, но сейчас речь не о пользе, а о проблемах, которые обсуждались в ходе семинара.
Проблема первая
Первая и самая важная в данном процессе проблема – плохая работа комиссий по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости. На сегодняшний день состав комиссий формируется из четырех человек, в том числе два человека – представители Росреестра, один – представитель региональной власти (орган, заказавший кадастровую оценку, в отношении которой рассматривается спор) и один – представитель НСОД (Национальный Совет по оценочной деятельности). Три человека из четырех являются чиновниками, получающими заработную плату из бюджета и, тем самым, — лицами непосредственно заинтересованными в его наибольшем наполнении. А как известно, кадастровая стоимость недвижимости является базой налогообложения и формирования арендной платы, которые, в свою очередь, формируют бюджеты разных уровней. Четвертый член комиссии – представитель НСОД, оценщик. По мысли законодателя – человек независимый, обладающий специальными знаниями и способный повлиять на решение комиссии, если другие ее члены, не обладающие специальными знаниями в оценке, неверно понимаю те или иные вопросы. На практике очень часто и четвертый, потенциально независимый человек в той или иной степени не только ощущает давление со стороны других членов комиссии, но и напрямую зависит от хорошего отношения к нему со стороны местной власти. На сегодня заменить такого человека практически не имеется возможности в силу того, что процедура замены завязана на не действующий НСОД и Минэкономразвития. Такого рода заинтересованность комиссии приводит к необъективному рассмотрению заявлений об оспаривании, что в свою очередь вызывает недовольство населения и влияет на состояние экономики. Свое недовольство население справедливо относит на власть — это она установила такой несправедливо высокий налог, и это она отказывается его снизить. А высокая кадастровая стоимость делает регион инвестиционно непривлекательным, что, в свою очередь, сказывается на его экономическом развитии и, как следствие, — ведет к оскудению бюджета, за наполнение которого так усердно борются чиновники.
Попытка выправить ситуацию была сделана в 2014 году. Федеральный закон №225-ФЗ от 14.07.2014г. внес изменения в состав Комиссии по рассмотрению споров. Состав ее дополнился представителями предпринимательского сообщества и оценочных организаций. Кроме того, предусматривалось, что чиновников в комиссии должно быть не более половины. Поскольку новый порядок создания и работы комиссии было поручено разработать регулятору (уполномоченному федеральному органу, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в области оценочной деятельности, которым является Министерство экономического развития) без указания конкретных сроков, ничего до сих пор так и не сделано. Новый порядок не определен, комиссии не созданы.
Новый закон о кадастровой оценке (Федеральный закон от 03.06.2016г. №237-ФЗ) переносит акцент в вопросах оспаривания кадастровой стоимости с комиссий на суды. Во-первых, — это выражается в том, что досудебное оспаривание не является обязательным ни для физических, ни для юридических лиц. Во-вторых, — не обязательным является создание Комиссий по оспариванию в регионах. Они могут не создаваться. Дополнительным стимулом, к рассмотрению споров о кадастровой стоимости не в комиссии, а в суде является появившаяся у заявителей возможность отнести судебные издержки на региональное правительство (орган, заказавший оценку, результаты которой оспариваются).
Кроме того, статьей 8 этого закона предусмотрено, что новые комиссии должны состоять из не менее, чем пяти человек и определено три обязательных члена: один представитель регионального правительства, один представитель Росреестра и один представитель уполномоченного по защите прав региона. В состав комиссии могут входить представители иных федеральных, региональных и муниципальных органов исполнительной власти, предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, уполномоченного по правам человека в субъекте Российской Федерации. При этом чиновники должны составлять не более половины членов состава комиссии.
Поскольку к кадастровой оценке в соответствии новым законом до сих пор ни в одном регионе не приступали, в лучшем случае оспаривание в соответствии с ним в регионах-пионерах практически начнет осуществляться не ранее 2019 года. Из этого следует, что проблемы с неправедным рассмотрением споров в комиссиях останутся еще надолго. Каков выход из этой непростой ситуации может быть?
Как одно из направлений, предложенных в ходе семинара – это жалобы на необъективное рассмотрение заявлений комиссией непосредственно руководству Росреестра. Не уверен, что это сработает, но по заявлению заместителя руководителя Росреестра Самойловой Надежды Сергеевны, такая возможность имеется. Жаловаться нужно непосредственно ей.
Второе возможное направление разрешения ситуации – приведение состава комиссии в соответствии с нормами закона. Регулятор – Министерство экономического развития – делать этого, похоже не собирается, поэтому единственный способ повлиять на эту ситуацию (по мнению той же Надежды Сергеевны Самойловой — жаловаться в вышестоящие органы). Вышестоящим органом, который подписал указанный федеральный закон, является гарант соблюдения наших прав – президент России. Поэтому жаловаться, кроме него, практически некому.
Реальный выход из ситуации, когда комиссия не удовлетворяет заявления об оспаривании кадастровой стоимости – обращение в суд. На этом пути есть свои подводные камни и свои сложности, но это – отдельная тема.
Оспаривание в суде.
В случае, если в вашем регионе в составе комиссии присутствуют вменяемые люди, которые склонны более-менее объективно рассматривать отчеты оценщиков, можно, исправив указанные недочеты, повторно обратиться в комиссию. Но если вам с этим не повезло – нужно писать исковое заявление и обращаться в суд.
Входим в процесс
Поскольку оспаривание кадастровой стоимости относится к категории административных дел и регламентируется Кодексом административного судопроизводства (КАС РФ), вам в обязательно необходимо привлечь для ведения этого дела юриста (если, конечно, у вас случайно не завалялся диплом о юридическом образовании).
К исковому заявлению нужно приложить отчет, документ, подтверждающий оплату госпошлины, решение Комиссии об отказе в удовлетворении вашего заявления (не обязательно для физических лиц, поскольку они, в отличие от лиц юридических, могут не соблюдать досудебный порядок урегулирования споров о кадастровой стоимости), выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости. Кроме того, вам необходимо предоставить суду уведомления о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, направленных копий административного искового заявления и приложенных к нему документов. Кто такие, эти лица? Это административные ответчики. Ими являются: правительство региона, утвердившее отчет о Государственной кадастровой оценке и управление Росреестра по вашему региону.
Если все сделали верно, суд назначает заседание. При отсутствии возражений со стороны административных истцов и в том, случае, когда причины для отказа Комиссии суд сочтет несущественными, суд может удовлетворить ваше заявление. Однако, это чрезвычайно редко случается на практике. Как правило, имеются возражения со стороны административных истцов или замечания, указанные в качестве причин отклонения заявления Комиссией, требуют дополнительного разбирательства. Поскольку замечания относятся к отчету об оценке, у суда могут возникнуть сомнения в достоверности отчета. В соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда №28 от 30.06.2015г. суд вправе привлечь к участию в деле специалиста для получения консультаций, пояснений и оказания иной технической помощи при исследовании доказательств, в том числе для решения вопроса о необходимости проведения экспертизы. В целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет. Исходя из собственной практики, а также на основании информации, полученной мной в ходе семинаров по этой теме, привлечение специалистов и свидетелей, как возможность удостовериться в том, что отчет выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, а определенная в нем рыночная стоимость может быть принята в качестве кадастровой, используется судами крайне редко. Мне видится, что такая возможность может быть эффективно использована судами в ходе разрешения споров. Это, во-первых, — упростит и укоротит по времени сам судебный процесс; во-вторых, — уменьшит риск для оценщика, выполнившего отчет, признания его отчета несоответствующим законодательству, со всеми вытекающими последствиями; в-третьих, — за счет обратной связи – будет способствовать улучшению работы комиссии по рассмотрению споров соответствующего региона. Конечно, для этого судье, принимающему подобные решения, требуется иметь высокий уровень знаний в оценочной деятельности. То, что достижение этого вполне реально, показал семинар, послуживший причиной написания настоящей статьи. Уровень профессиональных оценочных знаний у большинства присутствовавших на нем судей произвел впечатление на присутствовавших оценщиков и экспертов-лекторов.
Если суд сочтет предоставленный отчет и дополнительные доказательства недостаточными или ненадлежащими, в соответствии с нормами законодательства, он назначает судебную экспертизу. Судебная экспертиза может быть назначена по ходатайству одной из сторон: административного истца или административного ответчика, а также по инициативе суда. Поскольку от процессуального поведения сторон в деле зависит отнесение судебных издержек, на практике бывают случаи, когда на административного истца со стороны суда оказывается давление с тем, чтобы он заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы. В этом случае, даже если вам удастся выиграть процесс, затраты на судебного эксперта вам не компенсируют.
В процессе назначения экспертизы отчета суд определяет перечень вопросов судебному эксперту. Как истец, так и ответчик может предлагать суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. В соответствии с Постановлением ВС РФ №28, суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки. Формирование вопросов эксперту является очень важным не только с точки зрения судебного процесса и его результатов, но и с точки зрения их правовых последствий. В том числе и для оценщика. Если перед экспертом поставлен только один вопрос: какова рыночная стоимость объекта оценки, то вопрос о соответствии или не соответствии отчета об оценке не рассматривается, а только устанавливается рыночная стоимость. Однако на практике суды часто ставят вопросы в такой последовательности: 1. Содержит ли представленный отчет нарушение требований федеральных стандартов? 2. Повлияли ли выявленные нарушения на величину рыночной стоимости? И только в том случае, если повлияли — 3. Какова рыночная стоимость объекта экспертизы? И такая постановка вопросов – далеко не худший вариант для оценщика.
Судебная экспертиза.
В зависимости от реалий, сложившихся в том или ином регионе, суд назначает судебного эксперта. Это может быть сотрудник государственной экспертной организации, негосударственной экспертной организации или физическое лицо, обладающее специальными знаниями, соответствующее установленным требованиям.
В связи с этим, в отличие от постановки только вопроса об установлении рыночной стоимости спорного объекта, результат судебной экспертизы может иметь для оценщика, выполнившего отчет, нежелательные правовые последствия. В случае признания судом отчета, не соответствующим законодательству об оценочной деятельности, у заказчика оценки появляется право взыскать с оценщика убытки. При этом, если оценщик не согласится добровольно оплатить претензию, он может быть втянутым в судебный процесс с непредсказуемым результатом. Это реальные риски. Судебные процессы по таким делам множатся. В то же время результаты судебной экспертизы являются непредсказуемыми. Они во многом зависят от субъективных факторов: от личности судебного эксперта, от применяемых при экспертизе подходах и методах, от используемой базы данных и проч. Пленум Верховного суда РФ, разъясняя вопросы, возникающие при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указывает, что экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой. Однако, в силу личностных качеств (квалификация, амбиции, мужество) и условий (подписка об уголовной ответственности, возможность двояко трактовать те или иные аспекты отчета) судебному эксперту гораздо проще признать отчет не соответствующим законодательству об оценочной деятельности, чем признать его достоверным, отвечающим заданию на оценку. Кроме того, судебный эксперт действует в соответствии с одним законом (Федеральный закон от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»), а ему вменяется провести анализ отчета на соответствие иному закону (Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») и федеральными стандартами оценки. Здесь необходимо напомнить, что оценочное сообщество выработало требования к лицам, имеющим право проверять отчеты оценщиков на соответствие федеральному законодательству, а также федеральный стандарт, в соответствии с которым эти лица должны действовать при проверке отчетов. Эксперты саморегулируемых организаций, даже самых маленьких, «ручных», обязаны сдать экзамен, иметь установленный в СРО минимальный стаж и должны быть включены в состав экспертного совета СРО. Ничего подобного Федеральный закон о судебно-экспертной деятельности не предусматривает. Фактически достаточно иметь только документы об образовании, страховку и быть членом СРО. В силу этих колоссальных противоречий абсолютное большинство отчетов, подвергающихся судебной экспертизе, не зависимо от их качества, признаются не соответствующими законодательству об оценочной деятельности, а рыночная стоимость объектов оценки устанавливается на основании заключения судебного эксперта. «Штатный» лектор Российского общества оценщиков по данной тематике проводимых семинаров Алексей Анатольевич Савицкий (вице-президент НП «Финансово-экономических судебных экспертов», к.э.н., доцент кафедры судебных экспертиз ФГБОУ ВПО «Московский государственный юридический университет им. О.Е. Кутафина»), в ходе своих выступлений неизменно заявляет, что он не берет на себя смелость утверждать, что отчет, подлежащий его экспертизе соответствует или не соответствует законодательству об оценочной деятельности. И поясняет при этом, что эксперт действует согласно закону о судебно-экспертной деятельности, в рамках которого он считает себя не вправе выносить подобное заключение. Это говорит человек, обладающий всеобъемлющими знаниями в данном вопросе и колоссальным авторитетом. К сожалению, абсолютное большинство судебных экспертов, таким знаниями и авторитетом не обладающие, подобные заключения делают, не задумываясь ни над вопросом правомочности, ни о возможных последствиях этих заключений.
По получению результатов судебной экспертизы суд назначает судебное заседания, в ходе которого исследуются заключение судебного эксперта. При этом стороны имеют возможность указать на фактические ошибки, содержащиеся в заключении эксперта, предоставить рецензию, выполненную квалифицированным специалистом, потребовать исправление ошибок или ходатайствовать о назначении повторной судебной экспертизы.
После обсуждения результатов судебной экспертизы суд выносит решение об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости спорного объекта. При этом в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. В общем случае установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Отнесение судебных расходов.
На практике суды не только выясняют соответствует ли отчет законодательству об оценочной стоимости и определяют величину рыночной стоимости, но и решают вопрос о распределении судебных расходов. В соответствии с Постановлением Конституционного суда РФ №П-20 от 11.07.2017г. судебные расходы могут быть присуждены истцу даже в случае отсутствия возражений со стороны административного ответчика. Основанием этого является установление судом ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости. При этом суд решает вопрос о существенности отклонения определенной в ходе данного судебного процесса рыночной стоимости от ранее установленной кадастровой стоимости. Нередко суды испытывают затруднения в этом вопросе, в связи с тем, что нет определения такого отклонения. Какое отклонение можно считать существенным, а что является несущественным? Ни законодательно, ни каким-либо иным путем это определение не закреплено, да и вряд ли может быть определено для общего случая. В данном случае важны детали. Поскольку величина указанной в отчете рыночной стоимости является величиной вероятностной, то величина нормального (допустимого) отклонения кадастровой стоимости от стоимости рыночной напрямую зависит от вероятности нахождения рыночной стоимости внутри заданного интервала. В соответствии с п.30 ФСО №7 оценщик обязан определить границы интервала, в котором, по его мнению, может находиться рыночная стоимость. В зависимости от вида объекта оценки, его местоположения и проч. такие границы могут существенно различаться. Если для городов-миллионников эти границы могут быть определены в интервале +/- 10%, то для большинства городов России эта величина доходит до +/- 30% и даже может превышать ее. Если определенная ранее кадастровая стоимость объекта выходит за границы интервала определенной оценщиком рыночной стоимости, то такое отклонение является существенным. В таком случае, судебные расходы должны быть отнесены на административного ответчика. Из этого следует рекомендация для оценщиков: определяйте в отчете границы интервала, в котором может находиться определенная в отчете стоимость, даже в том случае, когда это не оговорено в задании на оценку. Это может помочь вашему клиенту снизить расходы на оспаривание.