В Москве 5 и 6 октября проходил семинар по проблемам правового регулирования и практики оспаривания кадастровой стоимости в регионах России.
Семинар проводится на базе Российского государственного университета правосудия. Модераторы: Бурмакина Наталья Ивановна — доцент, кандидат экономических наук и заведующая кафедрой экономики и управления недвижимости и Сапожников Петр Михайлович — доктор экономических наук, руководитель учебно-методического отдела Российского общества оценщиков, профессор МГУ им. Ломоносова.
Первый день семинара запомнился выступлением начальника управления оценки недвижимости Росреестра — Берестянского А.П., начальника управления Минимущества Московской области Шевелевой А.Ф. и судьи Тульского областного суда Овсиенко Н.В.
Берестянский А.П. говорил о порядке работы комиссий по оспариванию кадастровой стоимости, о показателях работы комиссий по России в целом. Я слушал доклады Андрея Петровича неоднократно на протяжении ряда лет, но, в отличие от прежних его выступлений, в этом было больше конкретики и практических наработок. Большая часть его выступления прошла в виде конструктивного диалога с участниками семинара, в ходе которого было обсуждено много вопросов. Когда все вопросы по его части были обсуждены, Андрей Петрович предложил поговорить об отнесении затрат на судебную экспертизу согласно постановлению Конституционного суда П-20 от 17.07.2017г. В ходе этой дискуссии выступала Овсиенко Наталья Викторовна — судья Тульского областного суда, которая рассказала о своей практике по отнесению судебных затрат на административного ответчика — правительство региона.
Затем выступала Шевелева Александра Федоровна — начальник управления оценки, планирования и финансового контроля Министерства имущественных отношений Московской области. Она рассказала о работе с населением области не столько по оспариванию результатов кадастровой оценки, сколько по исправлению кадастровых ошибок и урегулированию претензий жителей области, связанных с установленной кадастровой стоимости еще до обращения в комиссию по оспариванию. Из поступающих мне систематически обзоров информации я в общем был знаком с этой работой, но из ее выступления я понял, что эта работа очень важна не только для органов власти и жителей Московской области, но также важна, как опыт, который необходимо внедрять во всех регионах страны.
Вторая часть этого дня была посвящена выступлению судей из различных регионов России: Владимирского, Ярославского, Воронежского и Тверского областных судов и все они говорили о том, что у них очень плохо работают комиссии. Находясь под давлением региональной администрации регионов, они отклоняют заявления о пересмотре кадастровой стоимости по формальным признакам. Лишь небольшое количество заявлений о завышенной кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства удовлетворяется в комиссиях — от 2 до 5%. В связи с этим большая часть работы перекладывается на судей. Выступающие говорили о практике рассмотрения заявлений, о назначении судебной экспертизы и случаях принятия решений без таковой, какие вопросы ставятся на экспертизу и множество других интересных вещей. Сами выступления при этом проводились в форме диалога со множеством вопросов с обеих сторон. Было очень интересно.
Выступления судей Кемеровского областного суда Пушкаревой Н.В и Евтифеевой О.Э. осветило проблему соблюдения досудебного порядка урегулирования споров. Что полезного было в их выступлении? Например, то, что в случае рассмотрения на комиссии заявления с одной стоимостью оспариваемого объекта, а в суде представлен отчетом, где указана иная стоимость, такие отчеты могут рассматриваются, как ненадлежащие доказательства, а заявления — отклонятся, как не прошедшие досудебную стадию. Правда бывают и исключения, например, если в отчет были внесены исправления несущественных ошибок, чаще всего в области оформления, которые не повлияли на результат в целом.
В это же день выступали оценщики из Кемерово: Скориков В.Е. и Бастрыкин В.В. Они презентовали разработанную Валентином Владимировичем Бастрыкиным методику определения стоимости земельных участков, относящихся к 4-й группе земель промышленности. Тема крайне болезненная, поскольку затрагивает интересы не только отдельных групп населения или предпринимателей, но в большой степени влияющая на бюджеты городов, градообразующими предприятиями которых являются в том числе и горнодобывающие предприятия, что характерно для нашего региона. Однако, сама предложенная методика меня разочаровала. На мой взгляд, главное направление этой методики – ошибочно, поскольку связано не с самим земельным участком, а с использованием недр.
Очень полезным было выступление судьи Воронежского областного суда Раковой В.Е. Валентина Егоровна рассказала о плохой работе областной комиссии с 2-3% удовлетворенных заявлений, а также о том, что в ходе судебного заседания с привлечением судебного эксперта снижение кадастровой стоимости составляет около 70%. В ходе процесса судьи задают целый ряд вопросов судебному эксперту. Такие, например, как: “Имеются ли нарушения законодательства об оценочной деятельности в отчете?”, “Повлияли ли эти нарушения на уровень рыночной стоимости”. Если отчет соответствует законодательству или наличие ошибок не оказало существенного влияния, тогда отчет признается надлежащим доказательством. Если эксперт положительно отвечает на эти вопросы, тогда он самостоятельно проводит определение рыночной стоимости объекта оценки, с учетом результатов которого, суд принимает решение. В случаях, когда суд удовлетворяет иск по стоимости, указанной в отчете, он выносит частное определение в адрес комиссии о том, что она необоснованно отклонила заявление об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой, по формальным признакам.
Второй день семинара открывала выступление заместителя руководителя Росреестра Самойловой Н.С. Надежда Сергеевна не столько выступала, сколько отвечала на вопросы. Они касались, главным образом, претензий к работе комиссий и к вопросам урегулирования законодательства. По первому кругу вопросов в целом резюме было: жалуйтесь нам, по второму кругу: мы эти вопросы не решаем, жалуйтесь выше. В ходе обсуждения из уст судьи Пушкаревой Н.В. прозвучала, на мой взгляд очень важная обеспокоенность в том, что в новом законе о кадастровой оценке (ФЗ-237 от 03.07.2016) не урегулированы в полной мере многие вопросы, в том числе и вопросы оспаривания кадастровой стоимости. Эта не полная законодательная урегулированность может вызвать хаос в вопросе оспаривания. К сожалению, эта обеспокоенность не была услышана ни модератором, ведущим семинар, ни выступающим. Ее заговорили.
Как всегда, очень содержательным и полезным было выступление А.А. Савицкого, вице-президента НП «Финансово-экономических судебных экспертов», к.э.н., доцента кафедры судебных экспертиз ФГОУ ВПО «Московский государственный юридический университет им. О.Е. Кутафина». Несмотря на то, что с темой выступления Алексея Анатольевича: «Актуальные вопросы производства судебных экспертиз по делам об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости» я был знаком по прежним нашим встречам на подобных семинарах, его выступление и последовавшая за ним дискуссия ярче обозначили ряд проблем, актуальных для этого процесса.
Полезным было также выступление практикующего оценщика из Москвы Татариновой Екатерины Александровны, которая рассказала о реперных точках при работе оценщика по оспариванию объектов капитального строительства в комиссии г. Москвы.
По окончании семинара все его участники получили сертификаты о повышении квалификации. Конечно, целью моего участия в семинаре являлось не получение этой бумаги, а дополнительные знания и получение дополнительных возможностей решения накопившихся проблем, тем не менее, она, наряду с многими другими, может быть полезной.
Языков Анатолий Аркадьевич
член СРО «Российское общество оценщиков»
судебный эксперт
учредитель, директор компании «Профессиональная оценка»