ПРОБЛЕМЫ И ЗАДАЧИ ОЦЕНОЧНОГО СООБЩЕСТВА МУРМАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Фото Языкова А.А.
Оценочная деятельность, как отрасль, еще очень молодая, поэтому проблем в ней больше, чем достаточно. Помимо общих проблем всего российского общества достаточно много и внутренних, собственных отраслевых проблем. К наиболее значимым, по нашему мнению, относятся: несовершенство законодательства, недостатки информационного обеспечения, плохая подготовка кадров, демпинг и др.
Российское оценочное сообщество в должной степени еще не сформировано, не организовано таким образом, чтобы могло самостоятельно нормально развиваться: ставить задачи и решать проблемы, перед ним стоящие. Именно поэтому государство вынуждено до сих пор вмешиваться в оценочную деятельность и регулировать ее в особо важных случаях. Последствием этого, в частности, является и несовершенство законодательства. Крайне необходимые ФСО (по оценке недвижимости и проч.) разрабатываются очень долго. Не понятно когда и кем они будут приняты. Слабое информационное обеспечение оценщиков — проблема, от которой в очень большой степени зависят все оценщики, не может быть решена в полной мере только усилиями оценочного сообщества. Здесь необходимо принятие значительных мер на государственном уровне. В первую очередь имеется ввиду создание адекватной базы Росреестра, в том числе: доступа к информации о сделках между частными лицами, оперативное пополнение ее информацией о пересмотре кадастровой стоимости объектов и исправление недостоверных и ошибочных данных. Дикая коммерциализация высших учебных заведений привела к тому, что на рынке появилось огромное количество специалистов с высшим образованием, которые таковыми не являются по уровню знаний. Зачастую они имеют большие пробелы не только по программам высшей школы, но и не обладают, в должной мере, знаниями, которые обычно приобретаются в средней.
Эти проблемы, общие для всей отрасли, в полной мере характерны и для оценочного сообщества Мурманской области. Строго говоря, такого сообщества, как сформировавшейся общности людей, имеющих одни цели и задачи, вместе пытающихся решить эти задачи и достичь поставленных целей — не существует. Есть отдельные оценщики, относящиеся к различным саморегулирующим организациям, есть оценочные компании, в которых трудятся оценщики, а сообщество как таковое не сформировалось. Оценщики редко общаются друг с другом даже в рамках одной СРО, не говоря уже о коллегах из иных организаций. Каждый варится в своей каше, решает свои частные задачи. Тем не менее обстановка требует вполне согласованных действий большого числа людей, связанных одними целями, решением одних и тех же задач. По нашему глубокому убеждению без участия оценочного сообщества невозможно решить проблему нормализации региональной информационной базы (в том числе базы Росреестра). От усилий местных оценщиков во многом зависит, на каком уровне будет сформирована налоговая база, а значит, и поступления в бюджеты различных уровней. В ближайшее время в регионе будет введен налог на объекты капитального строительства, находящихся в собственности физических лиц. Кадастровая стоимость этих объектов определена еще два года назад. Надо сказать, что эта работа проведена гораздо более профессионально, чем предыдущие оценки кадастровой стоимости земель населенных пунктов и земель промышленности. Но и здесь не обошлось без ошибок, которые необходимо будет править местным оценщикам. История говорит о том, что ни один из местных оценщиков не принимал участие в массовой (кадастровой) оценке недвижимости (земли и ОКС) региона. Это значит, что глубокое знание местных условий, очень значимое для подобной оценки, не было использовано. В этой связи становится понятным, почему кадастровая стоимость земель населенных пунктов наиболее важных видов разрешенного использования отличается от рыночной стоимости в среднем в 10-20 раз. Региональные оценщики имеют возможность наилучшим образом решать вопросы нормализации налоговой базы (и успешно решают их постфактум). За период 2011-2014 годов по нашим данным было переоценено более 700 земельных участков, за что предприниматели благодарны оценщикам. Не менее важным является и то, что данные этих отчетов могут послужить основой для новой, в гораздо большей степени отражающей рыночную стоимость государственной кадастровой оценки. Это та база рыночных стоимостей, которой в первую очередь нужна нам, оценщикам. Ей необходимо правильно распорядиться. С принятием ФЗ-225 был реализован порядок учета и использования этой базы данных для более точной оценки кадастровой стоимости. Теперь все отчеты оценщиков, проходящие через Комиссию по оспариванию, в обязательном порядке попадут в базу данных Росреестра, станут основой для следующей государственной кадастровой оценки и будут доступны всем желающим воспользоваться этой базой. Это уже большой плюс, однако, необходимо по максимуму использовать и данные по тем земельным участкам, которые были переоценены ранее. Нами надлежащим образом обработаны и переданы в рамках оферты Росреестру данные о 193 земельных участках, оцененных до 2014 года. По окончании текущего года мы сформируем и передадим данные по земельным участкам, оцененным за этот период. Однако останутся еще несколько сотен земельных участков, данные о которых должны найти отражение в базе Росреестра. Эта информация нужна многим пользователям, но в первую очередь она может быть использована нами.
Совсем немного времени остается до того, как на территории нашей области будет введен налог на имущество физических лиц, исчисленный от кадастровой стоимости. Уже сейчас к нам поступают предложения о переоценке, а это значит, что нам с вами предстоит большой объем работы по исправлению ошибок массовой кадастровой оценки ОКСов. Мы, несомненно, будем выполнять эту работу, но этого недостаточно. Общество вправе ожидать от нас не исправления ошибок, сделанных нашими коллегами, пусть и из других регионов, а их недопущения. Именно местные оценщики, хорошо знающие рынок, должны проводить кадастровую оценку. Именно мы должны исправить кривизну базы Росреестра и создать для себя и всего общества нормальную информационную базу. Это перед нами стоит задача создания карт ценового зонирования региона. Но всего этого не достичь без повышения нашего профессионального уровня. Обилие доступной литературы и вебинаров, предлагаемых различными учебными центрами и СРО позволяет нам воспользоваться знаниями самых лучших теоретиков и практикующих оценщиков. Повышение престижности профессии оценщика позволяет отобрать из энергичных, заряженных на получение знаний и желающих работать молодых людей — лучших. Наш практический опыт в этой части показывает, что в течение года из таких ребят получаются вполне состоявшиеся оценщики, способные к самостоятельной работе. Оценочная компания сегодня – это не только специалисты-оценщики, но в первую очередь – грамотный директор и обученный, работоспособный и нацеленный на результат персонал, состоящий из экономистов и менеджеров различных специальностей. Сегодня наша компания состоит из 18 человек, и только половина из них занимаются непосредственно оценкой. В самом начале ее деятельности у нас было лишь три оценщика. За полтора года их количество увеличилось до шести. У нас появился сертифицированный оценщик, еще троих мы планируем подготовить в течение этого года. Аналогичная картина и по другим специальностям. Из вчерашних студентов за относительно небольшое время на базе постоянного обучения и практического применения полученных знаний формируются не только полноценные специалисты, но и руководители первого уровня.
Относительно короткая история нашей компании показывает, что даже одной небольшой группе людей по силам многое. Но все же понятно, что большие задачи невозможно решить усилиями одной, пусть и крупной компании. Здесь нужны консолидированные усилия многих сил, в том числе и властных структур.
Мурманское региональное отделение Российского общества оценщиков насчитывает более сорока человек. Это — сила, способная решать большие задачи в рамках региона даже самостоятельно, без помощи других СРО. Но, к сожалению, такой, целенаправленной работы в рамках регионального отделения не ведется. Наивно ждать, пока кто-то придет и решит за нас наши проблемы. Никто не придет и не решит. Мы должны сделать это сами. В противном случае нас потеснят наши коллеги из других СРО и иных регионов.
Мы должны принять активное участие в подготовке кадров в местных ВУЗах. С недавнего времени они стали готовить и оценщиков. Помимо теоретической подготовки, важное значение для будущего оценщика имеет практика. Именно при практическом применении теоретических знаний будущий оценщик может обрести вкус к профессии, получить основные навыки для дальнейшей практической работы в оценочной компании, в банке или другой смежной структуре. В этой части мы можем успешно сотрудничать с ВУЗами, извлекая обоюдную пользу.
Сегодня средства информации позволяют иметь свои глаза и уши в любой точке России. Интернет-ресурсы позволяют провести более-менее сносный анализ рынка в любом регионе страны. Появляются все новые и новые справочники, содержащие массу аналитической информации и облегчающие жизнь оценщика. Однако мы, в своем городе, почему-то не занимаемся сбором и обработкой аналитической информации. Смешно и стыдно сказать, но сегодня инициаторами акции по сбору аналитической информации для оценки в Мурманске являются не оценщики, а банкиры. Почему же мы, региональное отделение РОО, этим не занимаемся? Разве нам это не нужно? Или мы не в состоянии?
Нужно сделать так, чтобы нас услышали власти на самых разных уровнях и захотели с нами сотрудничать на благо страны, региона и общества. А этого можно достичь, только работая вместе, сообща.

Языков А.А.,
Член Мурманского регионального отделения РОО, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, эксперт Союза промышленников и предпринимателей Мурманской области.
11/03/2015