КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ – А СПРАВЕДЛИВА ЛИ ОЦЕНКА?

Картинка для ст. А справедл.ли оценка

Все категории земель на территории России подлежат кадастровой оценке. На ее основании собственники платят земельный налог,  а арендаторы – арендную плату. Но как быть тем, кто убежден: их не «оценили», а «обсчитали»?  Возможно ли оспорить установленную кадастровую стоимость земли, если она отличается от рыночной? Давайте выясним это. Но сначала разберемся в терминологии.

Рыночная стоимость – даешь индивидуальный подход к каждому участку!

Рыночная стоимость земли – это то, сколько готов заплатить за нее покупатель.  Спрос на объекты недвижимости зависит от множества факторов:

  • Местоположение;
  • Целевое назначение;
  • Наличие  и состояние жилых или промышленных объектов на участке;
  • Наличие «благ цивилизации» (электричества, дорог, газа);
  • Рельеф и конфигурация.

Все эти факторы играют большую роль при расчете  рыночной стоимости каждого отдельного земельного участка.

Кадастровая стоимость – под одну гребенку

Как говорят в своем профессиональном кругу оценщики: «кадастровая стоимость  – это та же рыночная стоимость, но определенная методами массовой оценки».

Участки со схожими характеристиками сначала объединяют в группу, затем оценивают «кучкой» на основании вида и целевого назначения.   При этом специфические особенности отдельных «клочков земли» иногда не учитываются.

«Массовый» способ кадастровой оценки наиболее удобен для государственных органов, так как дает возможность к назначенной дате оценить большой объем земельных участков.  Для этой процедуры привлекается большая экспертная комиссия, но довольно велика вероятность  ошибок и нарушений. Вот некоторые из них:

  • Недостоверная информация, собранная для определения стоимости;
  • Неверное отнесение участка к конкретному виду использования.

Статья 66 Земельного кодекса гласит, что кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной. Но это только теория. На практике все совсем иначе.

По оценкам экспертов, кадастровая стоимость в отдельных случаях может отличаться от рыночной в 20 раз как в большую, так и в меньшую сторону. Однако, для тех, кого такое положение не устраивает есть хорошие известия:  неверно установленную кадастровую стоимость можно и нужно оспаривать.

Какие перспективы у несогласных?

Ряд законодательных актов дает право собственникам и арендаторам оспорить установленную кадастровую стоимость. Этот путь открыт для всех. Но пройдет по нему только тот,  кто будет отстаивать свои интересы, соберет все необходимые документы и грамотно обоснует свою позицию.

Изменить положение вещей можно двумя способами:

  • Установить новую кадастровую стоимость в административном порядке;
  • Обратиться суд.

«Переустановить»  кадастровую стоимость, не прибегая к судебным разбирательствам,  — перспектива заманчивая.  Но воспользоваться ей можно только в течение полугода после кадастровой оценки.  Так как подготовка всех документов занимает много времени, мало кто успевает воспользоваться такой привлекательной возможностью. Кроме того, комиссии, которые рассматривают подобные дела, есть не во всех регионах России.  Вот и остается для большинства граждан только один путь  – оспорить кадастровую стоимость в суде.

Обжалование кадастровой стоимости в суде

Прежде чем решиться на судебные тяжбы, стоит провести небольшой анализ. Для этого нужно сравнить  кадастровую стоимость с рыночными ценами на аналогичные участки. Затем следует вычислить затраты на услуги оценщика и прочие судебные расходы. Если земля небольшая, то могут не окупиться . Зато  средние и крупные собственники могут сэкономить на налоге до одного миллиона  в год и более.

Все подсчитали и решили обратиться в суд? Первым делом нужно провести независимую оценку. Она и будет основанием для изменения кадастровой стоимости. По требованиям законодательства необходимо также экспертное заключение, подготовленное  саморегулируемой организацией оценщика. Только после сбора  этих и других необходимых документов  можно подавать иск в суд. Если все сделано юридически грамотно, арбитры вынесут положительное решение об изменении кадастровой стоимости.

Хотя процедура оспаривания кадастровой стоимости сложная и затратная, такие дела достаточно перспективны.  Остается лишь пожелать, чтобы все ваши  усилия окупились сторицей в виде снижения земельного налога или арендной платы за землю!

11/04/2014